I prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 5,2% in un anno, mentre il TAEG medio dei nuovi mutui si mantiene vicino al 4%. L’acquisto può convenire a chi dispone di un anticipo e intende restare a lungo nello stesso luogo; l’affitto conserva il vantaggio della flessibilità, ma i canoni continuano a salire.
Comprare oppure affittare casa? Nel 2026 la risposta è meno scontata di quanto possa sembrare. I prezzi degli immobili sono tornati a crescere, i canoni di locazione restano elevati e ottenere un mutuo comporta ancora un costo sensibilmente superiore a quello precedente alla stretta monetaria.
La scelta non dipende soltanto dal confronto tra rata e affitto. Bisogna considerare l’anticipo richiesto dalla banca, le imposte, il notaio, l’eventuale agenzia immobiliare, la manutenzione dell’abitazione e il numero di anni durante i quali si prevede di utilizzarla.
Prezzi delle case in aumento nel 2026
Secondo i dati provvisori dell’Istat, nel primo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie sono aumentati dell’1% rispetto ai tre mesi precedenti e del 5,2% su base annua.
La crescita riguarda sia le case nuove sia quelle già esistenti. Su base annuale, i prezzi delle nuove abitazioni sono saliti del 6,7%, mentre quelli degli immobili esistenti hanno registrato un incremento del 4,8%.
Le quotazioni richieste negli annunci immobiliari mostrano forti differenze territoriali. A luglio 2026, secondo Immobiliare.it, il prezzo medio nazionale ha raggiunto 2.208 euro al metro quadrato, con un incremento del 4,5% rispetto allo stesso mese del 2025.
Per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati al valore medio nazionale servirebbero quindi circa 176.600 euro. La cifra sarebbe molto più alta nei quartieri centrali di Milano, Roma, Firenze o Bologna, ma sensibilmente inferiore nei piccoli comuni e in diverse zone interne.
Le compravendite continuano intanto a crescere. Nel primo trimestre del 2026 gli scambi residenziali sarebbero aumentati del 4,4% su base annua, mentre la quota di acquisti effettuati ricorrendo a un mutuo è salita dal 45,8 al 47,8%.
Quanto costa un mutuo nel 2026
A giugno 2026 il TAEG medio sui nuovi finanziamenti destinati all’acquisto di abitazioni si è attestato al 3,95%, secondo i dati della Banca d’Italia. Il valore comprende gli interessi e le principali spese obbligatorie collegate al finanziamento.
Il tasso medio è rimasto sostanzialmente stabile rispetto al 3,96% di maggio, ma risulta superiore al 3,60% registrato un anno prima. I finanziamenti alle famiglie sono comunque aumentati del 2,7% su base annua.
La Banca d’Italia ricorda che i mutui immobiliari hanno generalmente una durata compresa tra 5 e 30 anni. Nella maggior parte dei casi gli istituti finanziano fino all’80% del valore del bene, anche se esistono prodotti che possono coprire percentuali superiori in presenza di garanzie aggiuntive.
Per la casa da 176.600 euro dell’esempio, un finanziamento all’80% sarebbe pari a circa 141.300 euro. L’acquirente dovrebbe disporre di almeno 35.300 euro per l’anticipo, ai quali aggiungere imposte, notaio, perizia, istruttoria ed eventuale commissione dell’agenzia.
Con un mutuo trentennale a un tasso nominale vicino al 3,5%, la rata indicativa sarebbe di circa 635 euro al mese. Il calcolo è soltanto esemplificativo: il costo reale cambia in base all’età del richiedente, al reddito, alla durata, alla classe energetica dell’immobile e alle condizioni offerte dalla banca.
Affitti ancora cari: quasi 1.180 euro per 80 metri quadrati
Sul mercato delle locazioni, a luglio 2026 il canone medio richiesto in Italia ha raggiunto 14,74 euro al metro quadrato, con un incremento del 2,36% rispetto all’anno precedente.
Un appartamento di 80 metri quadrati costerebbe quindi mediamente circa 1.180 euro al mese. Anche in questo caso, il valore nazionale nasconde differenze enormi: nelle grandi città universitarie e turistiche l’importo può essere molto più elevato, mentre nei centri minori può scendere sotto la metà.
Il confronto sembrerebbe favorire nettamente il mutuo, ma rata e affitto non sono direttamente equivalenti. Chi compra deve immobilizzare decine di migliaia di euro e sostenere costi che non recupererà automaticamente al momento della vendita.
Il proprietario deve inoltre pagare manutenzioni straordinarie, lavori condominiali, assicurazione e imposte eventualmente dovute. L’inquilino, invece, versa il deposito cauzionale e sostiene le spese ordinarie, ma non deve affrontare i costi strutturali dell’immobile.
L’esperto: la durata della permanenza è decisiva
Il fattore più importante è il tempo. L’acquisto tende a diventare più conveniente quando la persona prevede di vivere nella stessa abitazione per almeno sette-dieci anni. In un periodo più breve, notaio, imposte, agenzia e interessi possono assorbire l’eventuale aumento di valore dell’immobile.
La Banca d’Italia invita a valutare la sostenibilità della rata rispetto al reddito disponibile. Generalmente è prudente evitare che il pagamento mensile superi circa un terzo delle entrate familiari, soprattutto quando il contratto è a tasso variabile o il bilancio presenta altre rate.
Nel 2026 acquistare può essere una scelta ragionevole per una famiglia con redditi stabili, un anticipo sufficiente e un progetto di permanenza di lungo periodo. Anche la qualità energetica è importante: gli immobili efficienti richiedono meno spese e possono accedere a mutui “green”, per i quali la Banca d’Italia ha rilevato tassi mediamente inferiori di circa 18 punti base rispetto agli altri finanziamenti.
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La scelta di chi cerca casa: proprietà o libertà di spostarsi
Per un giovane lavoratore, una coppia non ancora stabile professionalmente oppure una persona che potrebbe cambiare città, l’affitto mantiene un vantaggio fondamentale: permette di trasferirsi senza dover vendere l’immobile e senza esporsi al rischio di una riduzione del suo valore.
Il problema è che l’inquilino può trovarsi davanti a rinnovi più costosi, contratti non prolungati e un’offerta sempre più ridotta nelle città interessate dagli affitti brevi.
Chi compra, al contrario, costruisce progressivamente un patrimonio e può personalizzare l’abitazione. Rinuncia però a una parte della propria liquidità e assume un impegno che può durare fino a trent’anni.
Quando conviene comprare e quando è meglio affittare
Comprare può essere più conveniente quando si dispone di almeno il 20-30% del prezzo, la rata non supera il 30-35% del reddito netto e si prevede di rimanere nell’abitazione per molti anni. È inoltre necessario conservare un fondo per emergenze e manutenzioni, evitando di utilizzare tutti i risparmi per l’anticipo.
L’affitto è generalmente preferibile quando la permanenza prevista è breve, il lavoro è incerto, non si possiede liquidità sufficiente oppure i prezzi di vendita nella zona sono sproporzionati rispetto ai canoni.
La decisione finale deve confrontare il costo complessivo delle due alternative, non soltanto le cifre mensili. Nel 2026 la casa resta un investimento importante, ma acquistare non è sempre sinonimo di risparmio e affittare non significa necessariamente buttare denaro: tutto dipende dalla stabilità personale, dalla città e dall’orizzonte temporale.
